PERCHE’ QUALCOSA SI MUOVE?
Quando ho letto qualche tempo fa lo studio effettuato da CRIF REAL ESTATE SERVICES, e riportato da molte autorevoli testate , come ” Il Sole 24 Ore “ in questo link
https://urly.it/33sp2 sulle valutazioni degli immobili commerciali mi sono reso conto di due cose :
- finalmente qualcosa inizia a muoversi nel modo di approcciarsi al mercato immobiliare per le imprese;
- allo stesso tempo ancora c’è molta strada da fare, e spiego perché alla fine dell‘ articolo.
La ricerca dice che le valutazioni attraverso il prezzo al metro quadrato non sono attendibili. Cioè, esattamente quello che mi permetto di sostenere da tempi non sospetti. Chi ha seguito i miei corsi lo sa bene. La ricerca si basa sul confronto tra i valori “monoparametrici”, ossia il prezzo al mq che si trova nelle principali banche dati italiane, e i dati che emergono da perizie immobiliari redatte in tutta Italia, 10.000 per l’esattezza. Le differenze in alcuni casi sono clamorose: estrapolando il dato sui negozi, ad esempio, emerge che solo nel 41% dei casi i dati possono essere considerati simili. Se includiamo anche le altre tipologie di immobili residenziali, scendiamo addirittura sotto il 40%. Eloquente anche il dato relativo al “campo di oscillazione” dei prezzi, che di media viene rilevato al 46%.
IL PREZZO AL MQ NON E’ CREDIBILE
Vuol dire che nella poco probabile ipotesi in cui i valori del prezzo al mq fossero in quel caso specifico considerati credibili, l’oscillazione di prezzo è talmente ampia da renderla barcollante e non precisa.
IL MERCATO IMMOBILIARE PER LE IMPRESE E’ UN MONDO A SE’
Perché accade questo? L’universo degli immobili non residenziali, come giustamente viene sottolineato nella ricerca, è denso di complessità e parametri. Come ad esempio la posizione, che può incidere per pochi metri anche raddoppiando o dimezzando il valore di un immobile vicino ad un altro. O come lo specifico contesto territoriale e storico, che deve essere padroneggiato da professionisti esperti e dotati di “sensibilità commerciale”. Sono richieste competenze sempre più: sia “verticali” (cioè, tecniche e specifiche) sia “orizzontali” (competenze trasversali) ad un serio valutatore. Una valutazione ben fatta e corrispondente alle reali logiche di mercato, è alla base di un nuovo modo di trattare e vivere il mercato immobiliare. Un modo più ecologico, virtuoso, che parta dai giusti valori fin dall’ inizio della filiera di una transazione immobiliare. All’ inizio del mio articolo però ho scritto anche che c’è molta strada da fare.
PERCHE’ C’E’ ANCORA MOLTA STRADA DA FARE? I PARAMETRI DELLA LOCAZIONE!
C’è ancora molta strada da fare perché comunque non viene data ancora la giusta importanza all’ irrinunciabile analisi dei parametri e dei valori locativi di quell’ immobile, vero faro verso cui far riferimento. Anche nel caso di immobili liberi, comunque l’analisi deve partire da una valutazione locativa del bene.
In un epoca di transizione storica senza precedenti per il commercio, che per come lo abbiamo conosciuto sta scomparendo, e nel quale una delle maggiori criticità è stato lo scollamento tra i valori immobiliari e quelli dei fatturati delle attività commerciali, una delle chiavi di volta per poterlo rilanciare, è armonizzare e legare l’andamento del mercato immobiliare con quello del commercio, ed uno dei leganti per eccellenza quale è se non il contratto di locazione commerciale? Impariamo ad imparare dagli errori del passato e da quel che già ci racconta il futuro.
