Rendimenti a doppia cifra e pIù garanzie : perchè molti investitori vanno oltre le criticità e ne diventano fan accaniti
E’ ormai idea comune identificare il mercato immobiliare commerciale come una “nicchia”.
Tuttavia, gli effetti socioeconomici ne varcano i confini dimensionali: se è una nicchia, non si comporta come tale.
In questo ambito, spicca un comparto dai connotati molto più forti rispetto al suo “cugino” del settore residenziale: gli investimenti in immobili locati.
Tre sono i motivi principali di questa supremazia:
- Maggiori garanzie. L’incasso dei canoni di locazione gode mediamente di maggiori garanzie (fidejussioni) e, nel caso in cui un conduttore smettesse di pagare, riappropriarsi dell’immobile è molto più semplice e veloce rispetto ad allontanare una famiglia che smette di pagare il canone di locazione di casa.
- Maggiore “commerciabilità”. Un contratto di locazione in essere non costituisce un limite alla compravendita. Un’ abitazione, nel caso in cui l’acquirente sia un investitore, si deprezza del 30% circa se occupata. Al contrario, un immobile commerciale può vedere il suo valore crescere rispetto al suo prezzo da libero a seconda della rendita che genera.
- Maggiori rendimenti. Possono arrivare a superare il 10% annuo e far ottenere anche il doppio di quanto non si ottenga con la stessa somma investita in un residenziale. Qui entra in gioco il dato che diventa criterio principale di valutazione del prezzo, perché più rispondente ed agganciato alle realtà di mercato : il tasso di capitalizzazione.
Esso danza con il valore della location collegando i due fattori in un calcolo inversamente proporzionale: all’aumentare di uno, diminuisce l’altro.
Le casistiche sono infinite, ma volendo identificare un’ossatura nella distinzione delle possibili combinazioni, ne troviamo 4:
- Vie e piazze principali dei centri storici e a spiccata vocazione commerciale e turistica, tassi dal 2-4%;
- Vie e piazze in zone altamente commerciali (passaggi pedonali e veicolari) in aree semicentrali o periferiche, tassi dal 6-7,5%;
- Strade semicentrali e/o vicine a strade principali, tassi dal 7,5- 9,5%
- Vie e piazze in posizioni secondarie e/o molto nascoste, tassi fino al 13/14%
Il baricentro economico dell’operazione viene dunque spostato dal contratto di locazione e, dal suo prezzo, ma anche dalla sua durata residua, dalle eventuali garanzie, e dalla struttura contrattuale in genere.
Al netto delle opportune valutazioni fiscali, elemento mai secondario, emerge chiaramente un quadro d’ insieme che spesso rende conveniente per un investitore uscire dai canali tradizionali del residenziale ed esplorare le opportunità di business generate dalla “nicchia che non si comporta come tale.”
La locazione commerciale dimostra ancora di essere la protagonista incontrastata di questo mondo perché, anche quando è in disparte, è sempre lei a rubare la scena.
