Nel mondo delle valutazioni immobiliari la fa da padrone il mercato residenziale.
Anzi, l’inerzia stessa del mondo immobiliare ci spinge verso il settore residenziale.
Ma questa rischia di rappresentare una grave distorsione.
Ad esempio, spesso si commette l’errore di trasferire nel settore commerciale la modalità operativa e la modalità di valutazione tipica del mondo abitativo.
Ed è un errore enorme, che mi capita spesso di riscontrare quando mi trovo a leggere perizie estimative redatte da professionisti e fatte di tante, troppe pagine nelle quali non si parla quasi mai dei veri parametri che concorrono alla creazione e alla stesura di una corretta valutazione di un immobile su strada.
Dedicare troppo spazio alle condizioni interne dell’immobile o allo stato di usura del fabbricato è uno di questi errori.
Elementi importanti, certo, ma che da soli non determinano un bel niente.
Altro errore madornale che viene commesso di frequente: basarsi sui valori OMI.
Infatti se già nel settore residenziale i valori OMI sono di difficile applicazione, questo limite esplode alla massima potenza quando si parla di settore immobiliare commerciale.
Perché?
Perché l’OMI basa le sue valutazioni su numeri e territori troppo grandi, mentre una valutazione corretta di un immobile su strada richiede l’esame di moltissimi parametri che scendono in profondità sulla singola macroarea, sulla singola microarea e, infine, sul singolo immobile.
Quindi diventa essenziale saper studiare, imparare e capire quali siano questi parametri e come vadano “mescolati” e innescati all’interno di uno specifico contesto per redigere una corretta valutazione immobiliare.
Alcuni di questi parametri sono ad esempio:
- il numero e l’ampiezza delle vetrine;
- la presenza di un angolo o il posizionamento su piazza;
- l’ampiezza del marciapiede;
- il tipo di passaggio veicolare o pedonale;
- la distanza dai collegamenti pubblici;
- la presenza di elementi attrattivi, le cosiddette “ancore”;
- il tasso di disoccupazione degli immobili dell’area;
- i numeri che caratterizzano il geomarketing della zona;
- etc.
La buona notizia è che tutti questi parametri seguono degli schemi ricorrenti, seppur complessi, e pertanto si assegnano valori e coefficienti, strizzando l’occhio comunque ai principi generali della disciplina dell’estimo.
La grande differenza in questo caso è data dal fatto che nell’ “altro mondo dell’immobiliare” tali parametri seguono logiche diverse e non mutuabili dal settore residenziale.
Questi sono solo alcuni degli elementi che peraltro ci introducono ad una domanda più alta, che ha a che fare con quello che si trova FUORI dalle 4 mura che dobbiamo stimare, e non DENTRO, ossia:
“Cosa c’è intorno all’ immobile?”
Evitare gli errori prima citati, e compreso come utilizzare e innescare questi specifici parametri in un determinato contesto, rendono di base la nostra valutazione più profonda e sostenibile.
