Quello che leggi nella colonna di sinistra è un approccio pessimo ad una valutazione immobiliare commerciale.
Probabilmente in ambito residenziale può funzionare.
Ma i due mondi, residenziale e commerciale, sono “gemelli diversi”.
E’ un po’ come guardare da lontano un campo da tennis ed un campo da padel e, ritenendoli identici, pensare di poter applicare le stesse regole per entrambi i campi.
Ovviamente in uno dei due casi non funzionerebbe, anzi, ci farebbe perdere subito la partita.
Tra residenziale e commerciale è la stessa cosa.
Ma l’aspetto più grave è un altro: l’approccio del dilettante è quello largamente più diffuso nelle valutazioni di un immobile commerciale.
Beninteso, per approccio del dilettante mi riferisco semplicemente al fatto che il modello valutativo del settore residenziale nel settore residenziale funziona benone, ma è quando viene mutuato nel mondo del gemello diverso che diventa dannoso.
Banalmente, basterebbe anche il solo “versus” tra Cosa c’è dentro e Cosa c’è fuori, di cui abbiamo parlato, a sancire il senso di questa dicotomia, sottolineando in questo senso l’importanza cruciale della scienza del geomarketing.
Scorrendo le colonne, troviamo “Compravendite vs Locazioni”.
Per alcuni può apparire come controintuitivo, ma mettiamoci in testa che sono le locazioni a guidare il mercato commerciale, a tal punto da guidare anche le valutazioni di vendita.
È da qui che scaturisce il Versus “Prezzo mq / Tasso di capitalizzazione”, dove per tasso di capitalizzazione si intende la rendita annua, effettiva o potenziale, che genera il canone di locazione di un determinato immobile commerciale.
Quest’ ultimo approccio è talmente realistico che quasi dovremmo letteralmente ignorare i numeri generati dal prezzo al mq e concentrarci al meglio per identificare quale sia il più giusto tasso di capitalizzazione da applicare alla nostra valutazione immobiliare.
Questo approccio così “diverso”, è stato storicamente appannaggio di pochi grandi player, ovvero quelle realtà che sviluppano analisi e procedure di altissimo livello.
Almeno lo era fino ad oggi.
Oggi è possibile utilizzare in maniera democratica l’approccio della colonna di destra, quello che genera benefici immensi sia dal punto di vista professionale quanto economico.
Continueremo a parlarne.
